Lastniki

Etažni lastniki imajo pravico predlagati in odločati o investicijsko-vzdrževalnih delih na svojih objektih. Zaradi učinkovitejšega delovanja v večstanovanjskih objektih je priporočljivo, da se za sodelovanje z upravnikom imenuje predstavnika etažnih lastnikov, ki upravniku sporoča eventuelne okvare na objektu, spremembe števila oseb po posameznih stanovanjih ipd. Priporočljivo je imenovati nadzorni odbor, ki naj bi imel tri člane. Ta odbor nadzoruje storitve upravnika, ki izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov (če lastniki glasujejo s podpisovanjem listine) ter daje pobude upravniku.

Izvedba investicijsko-vzdrževalnih del

Stanovalci, ki želijo izvesti določena investicijsko-vzdrževalna dela na stavbi kot npr: prenova fasade, zamenjava strehe, ipd., morajo pred tem pridobiti soglasje več kot 51% etažnih lastnikov.

Soglasje vseh lastnikov (100%) je potrebno, kadar gre v stavbi za:

spremembe v razmerju med skupnimi deli in posameznimi deli,
posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov,
spreminjanje rabe skupnih delov,
spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev,
za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje,
ter za uporabo stanovanja v druge namene.

Soglasje treh četrtin (75%) lastnikov v stavbi je potrebno:

kadar gre za izboljšave (*), za katere se ne potrebuje gradbenega dovoljenja.

(*) – izboljšave so tista dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

Pogodba o medsebojnih razmerjih

Pogodba o medsebojnih razmerjih je sklenjena, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki, ureja pa razmerja med etažnimi lastniki v stavbi:

način razdeljevanja skupnih stroškov,
način uporabe skupnih delov,
način upravljanja skupnih delov,
pooblastila upravniku,
nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
omejitve rabe posameznih delov itd.

Zakon predvideva, da je sklenitev take pogodbe obvezna in sankcionira kot prekršek, če ni sklenjena. Zakon predvideva tudi postopek, kadar taka pogodba ni sklenjena. V nepravdnem postopku je mogoče doseči, da pogodbo nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku (182. člen SZ-1).

Lastniki o rednem upravljanju

Lastniki se o poslih rednega upravljanja lahko odločajo na dva načina:

odločanje s podpisovanjem listine, kjer morajo lastniki glasovati pisno, tako da podpišejo listino, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Listina mora vsebovati predlog in obrazložitev sklepov, ime in priimek lastnika, datum podpisa listine ter navedena večina, ki je potrebna za sprejem sklepa. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni sprejeta, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
odločanje na zboru lastnikov, kjer mora biti prisotnih najmanj 51% lastnikov stavbe glede na solastniške deleže, da je zbor lastnikov veljaven oz. še več (75% ali 100%), v primeru, da se lastniki odločajo o posegih, ki zahtevajo spremembe solastniških deležev, gradbeno dovoljenje, razne izboljšave, ipd. O poslih rednega upravljanja pa lahko lastniki odločajo tudi na ponovljenem zboru lastnikov.

Zbor etažnih lastnikov

Zbor lastnikov navadno skliče upravnik, lahko tudi nadzorni odbor večstanovanjske stavbe ali pa etažni lastniki, vendar le v primeru, če njihovi solastniški deleži v stavbi znašajo najmanj eno petino. Tisti, ki skliče zbor lastnikov mora oblikovati tudi predlog sklepov o katerih se bo odločalo z glasovanjem.

Namenjen je sprejemanju odločitev lastnikov stavbe o:

obratovanju stavbe (odločitve o dobavah in storitvah za skupne ali posamezne dele stavbe),
vzdrževanju stavbe (odločitve o izvedbi del, ki so urejena s predpisi o graditvi objektov ter odločitve za zagotavljanje varstva pred požarom in drugih ukrepih za zaščito in reševanje),
določitvi in razrešitvi upravnika stavbe,
določitvi in razrešitvi nadzornega odbora stavbe ter
vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev.

V primeru, da prvi zbor lastnikov v enem letu ni sklepčen (ni prisotne potrebne večine lastnikov), lahko etažni lastniki z večino udeležbe na tem zboru izglasujejo, da upravnik zbor lastnikov ponovi (v roku 14 dni od prvega zbora lastnikov). V primeru ponovljenega zbora lastnikov se predlogi, ki se nanašajo na redno upravljanje, sklepajo z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih (to je več kot 50% na zboru prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih).

Lastniki

Izvedba investicijsko-vzdrževalnih del

Pogodba o medsebojnih razmerjih

Lastniki o rednem upravljanju

Zbor etažnih lastnikov

SEDEŽ PODJETJA

POSLOVNE ENOTE

POMEMBNE POVEZAVE

KUBIK UP D.O.O.